江门某家电制造企业今年初启动新厂房扩建工程，将一台塔式起重机以融资租赁方式交由当地一家建筑公司使用。合同约定租金按月支付，由建筑公司直接从工程款中扣除后转付给租赁公司。工程竣工后，建筑公司以甲方未结算为由拖欠了四个月租金，累计逾七十二万元。租赁公司多次催告无果，面临现金流断裂风险，遂咨询能否通过诉讼主张权利，并特别关注是否能行使建设工程价款优先受偿权来保障回款。
说到底，优先受偿权不是万能钥匙，但用对了位置，它能让你的债权从"普通排队"升级为"优先受偿"。
一、案例拆解：租赁公司到底能不能优先受偿？
回到上述江门案例，我们需要从三个层面逐层分析。
第一层：租赁合同的性质认定
建筑设备租赁分为两种常见形态：一是纯粹的租赁关系，出租方仅提供设备，承租方自主使用；二是融资租赁关系，出租方根据承租方选择购买设备后出租，承租方在租赁期内享有使用权并支付租金。
在前述案例中，租赁公司与建筑公司之间属于典型的融资租赁关系。塔吊由租赁公司出资购买后交付建筑公司使用，建筑公司按月支付租金，租赁期满后可选择留购。这种模式下，租赁公司实际上是设备的所有权人，建筑公司是使用权人。
第二层：优先受偿权的适用范围
依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条，承包人对建设工程价款享有优先受偿权，该优先受偿权所担保的债权范围包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。
这里的关键在于"实际支出的费用"如何界定。实务中存在两种观点：
| 观点 | 核心逻辑 | 司法倾向 |
|---|---|---|
| 否定说 | 租赁费属于合同之债，与工程款无关 | 少数判例支持 |
| 肯定说 | 设备租赁费是工程施工的必要成本，属于实际支出 | 多数判例支持 |
目前主流司法观点倾向于肯定说。如果租赁的设备直接用于特定建设工程，且租赁关系与施工合同具有高度关联性，那么租赁费可以被认定为建设工程价款的组成部分，从而纳入优先受偿权的保护范围。
第三层：江门本地企业的特殊考量
江门作为粤港澳大湾区重要的制造业基地，家电、装备制造、新材料等产业发达，很多企业涉及厂房建设、设备升级等项目。这类项目往往采用分包模式，总包方将部分工程分包给专业施工单位，再由分包单位租赁设备。
在这种链条中，设备租赁公司处于相对弱势的地位。一旦发生拖欠，租赁公司既不是建设工程施工合同的直接当事人，也不是工程价款的直接债权人，想要主张优先受偿权面临主体资格的障碍。
二、主体资格问题：租赁公司能否成为优先受偿权人？
这是实务中最具争议的问题。
问题一：租赁公司是否属于"承包人"范畴
根据《民法典》第八百零七条，承包人可以对建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。这里的"承包人"通常指与发包人签订建设工程施工合同的施工企业。
设备租赁公司并不直接与发包人签订施工合同，而是与承包方（建筑公司）签订租赁合同。因此，租赁公司难以直接被认定为优先受偿权的适格主体。
问题二：是否存在权利传导路径
在融资租赁模式下，部分法院认可以下传导路径：建筑公司作为承包人享有优先受偿权，而其租金债权属于建设工程价款的组成部分，因此租赁公司可以通过代位权诉讼或债权转让的方式，间接主张优先受偿权。
但这种路径需要满足严格的条件：
- 租赁合同与施工合同之间存在明确的关联性
- 设备确实用于特定建设工程
- 租赁公司已取得建筑公司对发包人的债权转让授权
换个角度看，与其纠结主体资格，不如从合同设计阶段就建立权利保障机制。
三、实务操作：江门企业如何依法主张权利？
针对江门制造、贸易与服务企业的常见回款场景，以下提供可落地的操作建议。
第一步：合同签订阶段的风险防控
- 在租赁合同中明确约定设备的用途、使用地点及所属工程项目
- 争取让发包人（建设单位）在租赁合同上签章确认，形成三方协议
- 约定建筑公司将其对发包人的工程款债权质押或转让给租赁公司作为担保
- 明确约定租金支付与工程进度款的挂钩机制
第二步：履约过程中的证据固定
- 保留设备进场、验收、使用的完整记录
- 定期与建筑公司、发包人进行对账，形成书面确认文件
- 对租金催讨过程做好书面催告记录，注意诉讼时效的中断
- 建立应收账款台账，动态跟踪回款进度
第三步：争议发生后的权利主张路径
- 催告与协商：向建筑公司发出书面催告函，明确要求支付拖欠租金及违约金，同时抄送发包人
- 调解程序：借助江门市建设工程纠纷调解中心等第三方平台，争取快速化解争议
- 诉讼或仲裁：若调解无果，可依法向有管辖权的人民法院提起诉讼，或在合同中约定仲裁条款
- 保全措施：在诉讼前或诉讼中，及时申请财产保全，查封建筑公司或发包人的银行账户、不动产等资产
- 优先受偿权主张：在诉讼请求中明确提出行使建设工程价款优先受偿权，并提供充分证据支撑
第四步：特别注意的时效问题
依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
需要提醒的是，这个六个月的期限属于除斥期间，不适用诉讼时效的中止、中断或延长规则。一旦错过，优先受偿权将彻底消灭。
四、江门本地化建议：结合产业特点优化商账管理
江门制造业企业众多，设备融资租赁业务活跃。结合本地实际，建议企业采取以下措施优化商账管理：
针对制造企业：厂房扩建、产线升级是常见需求。企业在选择设备租赁方式时，应优先选择信誉良好的融资租赁公司，并在合同中明确约定租金支付与工程进款的关联机制，避免因总包方资金链断裂导致租金无法收回。
针对贸易企业：江门外贸发达，部分贸易企业涉及进口设备的租赁业务。这类企业应特别注意跨境融资租赁的法律适用问题，建议在合同中明确约定管辖法院和适用法律，降低维权成本。
针对服务企业：物流、仓储等服务企业涉及的运输车辆、仓储设备租赁较为常见。这类租赁通常不涉及建设工程，无法主张优先受偿权。建议企业通过应收账款质押、保证担保等方式建立多元化的债权保障机制。
五、总结：优先受偿权的边界与替代方案
回到开篇的江门案例，租赁公司要想实现租金债权，可考虑以下路径：
- 路径一：争取建筑公司将工程价款优先受偿权转让给租赁公司，租赁公司作为受让人直接向发包人主张权利
- 路径二：以融资租赁合同纠纷为由提起诉讼，请求法院确认租金债权并申请财产保全
- 路径三：若建筑公司已进入破产程序，租赁公司可依法申报债权，并主张对租赁设备享有取回权
说到底，建设工程价款优先受偿权是法律赋予承包人的一项特殊保护机制，其适用范围并非无限扩大。设备租赁公司应当认识到自身的权利边界，在合同签订、履约管理、争议解决等各个环节建立完善的商账管理体系，才能在发生拖欠时依法维权，最大限度保障自身合法权益。
法律依据
- 《民法典》第188条（诉讼时效）、第577条（违约责任）、第579条（金钱债务履行） → https://flk.npc.gov.cn
- 《民事诉讼法》第246条（申请执行期间二年） → https://flk.npc.gov.cn
- 《保障中小企业款项支付条例》（国务院令728号） → https://www.gov.cn/zhengce/content/2020-07/14/content_5526768.htm
- 最高人民法院诉讼与执行程序 → https://www.court.gov.cn